Zakup nieruchomości - mieszkania, domu lub działki - jest o wiele bardziej skomplikowany niż kupno pieczywa w sklepie. Wymaga bowiem podpisania umowy przenoszącej własność danej nieruchomości. Umowa ta sporządzana i zawierana jest w formie aktu notarialnego. Niezbędna jest więc wizyta u notariusza (skorzystanie z usług kancelarii notarialnej), gdyż to właśnie on przygotowuje stosowną umowę, w jego też obecności sprzedający oraz kupujący podpisują akt. Do wizyty takiej należy się odpowiednio przygotować, pamiętać również trzeba, że kupno nieruchomości wiąże się z kosztami notarialnymi.
Jeżeli nie jesteśmy w stanie samodzielnie poradzić sobie ze wszystkimi formalnościami, zdecydowanie warto skorzystać z porady i pomocy specjalisty.
Zakup nieruchomości – jak wybrać notariusza?
Wybór notariusza, u którego podpisany zostanie akt kupna lub sprzedaży nieruchomości, z reguły jest kwestią umowy między stronami transakcji. Najczęściej wybiera go kupujący, gdyż to on ponosi wszelkie koszta związane z zakupem (więcej na ten temat w dalszej części testu), ale pośrednik - jeśli korzystamy z jego usług - może polecić sprawdzoną kancelarię. Nabywając nieruchomość od dewelopera, uważać trzeba na często stosowaną praktykę narzucania kancelarii - jest ona nadużyciem prawa!
Oczywiście zawsze można, a nawet należy zweryfikować, czy dany notariusz posiada wszelkie stosowne uprawnienia. W tym celu wystarczy sprawdzić wykaz notariuszy w stosownej izbie notarialnej. Warto też przeszukać fora internetowe i zapoznać się z opiniami klientów na temat poszczególnych kancelarii.
Pamiętajmy, iż każdy notariusz preferuje własny styl prowadzenia kancelarii, kontaktów z klientami bądź pośrednikami, informowania o trybie przygotowania dokumentów oraz czytania i objaśniania zapisów aktu notarialnego. Ocena tego stylu jest jednakże kwestią indywidualną klienta.
Jeśli chodzi o to, ile zapłacimy notariuszowi, pamiętajmy, że koszty notarialne uregulowane są prawnie, toteż od strony pieniężnej... nie ma większego znaczenia, którego notariusza wybierzemy. Maksymalne stawki są zawsze zależne od wartości nieruchomości, a także określone rozporządzeniem. To, ile konkretnie zapłacimy za załatwienie sprawy u notariusza, zależy więc od czynności, jakie mu powierzymy oraz od wartości kupowanej nieruchomości (więcej na ten temat w dalszej części artykułu).
Kto wybiera notariusza - kupujący czy sprzedający?
Przyjęła się reguła, że kancelarię notarialną wybiera osoba, która kupuje nieruchomość. Wynika to z tego, że to właśnie kupujący ponosi wszelkie koszta sporządzenia aktu notarialnego, on też opłaca podatki. Jeśli sprzedający korzysta z usług pośrednika, może on polecić kupującemu sprawdzoną kancelarię, pamiętajmy jednak, że narzucanie jej to nadużycie! Osoba sprzedająca z kolei dostarczyć musi większość dokumentów potrzebnych do podpisania aktu. Ogólnie, obie strony transakcji powinny się porozumieć co do wyboru notariusza.
Koszta zakupu nieruchomości - jak się kształtują w zależności od obiektu?
Kupując nieruchomość, pamiętać musimy, że nasze wydatki nie zakończą się na zapłaceniu wyznaczonej za nią ceny rynkowej. Oprócz tego, ponieść będziemy musieli również opłaty notarialne i sądowe (wpisy do Ksiąg Wieczystych) oraz uiścić podatki. Jeżeli korzystamy z usług dewelopera lub pośrednika, doliczyć trzeba jeszcze będzie marżę dla niego.
W dalszej części niniejszego tekstu poświęcimy uwagę kosztom notarialnym. Zdefiniujmy zatem, czym one są, i jak się kształtują.
Otóż, do kosztów notarialnych zaliczają się opłaty stałe, ustalane przez Ministra Sprawiedliwości w rozporządzeniu. Należą do nich opłaty, m.in:
- opłata 30 zł za pełnomocnictwo notarialne w przypadku dokonania jednej czynności lub 100 zł za pełnomocnictwo notarialne w przypadku umocowania zawierającego więcej niż jedną czynność;
- opłata 50 zł za oświadczenie dotyczące o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku;
- opłata 50 zł za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego testament;
- opłata 80 zł za dokumentację zrzeczenia się własności nieruchomości lub do użytkowania wieczystego;
- opłata 60 zł za zwolnienie nieruchomości od obciążeń lub zrzeczenia się prawa, jeżeli wartości przedmiotu nie da się określić;
- opłata 200 zł za testament zawierający zapis windykacyjny;
- opłata w wysokości 30 zł za odwołanie testamentu;
- opłata 150 zł - wynagrodzenie notariusza za dokumentację testamentu zawierającego zapis zwykły, o poleceniu bądź pozbawieniu uprawionego spadku do zachowku;
- opłata 400 zł - prowizja notariusza za dokumentację małżeńskiej umowy majątkowej.
Notariusz stosuje również opłatę w wysokości 600 zł do umowy zbycia nieruchomości w przypadku, gdy w związku z umową tą następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników bądź renty strukturalnej współfinansowanej ze środków pochodzących z Sekcji Gwarancji Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej.
Z kolei podstawą - również wchodzącego w skład kosztów notarialnych - wynagrodzenia notariusza są taksy notarialne, pobierane w ustalonej wysokości za każdą wykonaną czynność, np.: przygotowanie pisemnej umowy sprzedaży, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, pełnomocnictwo czy odpisy aktu notarialnego. Podstawą wyliczenia taksy notarialnej jest wartość przedmiotu czynności notarialnej. Jej wysokość określana została w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Oznacza to, że notariusz nie może całkowicie swobodnie kształtować swojego wynagrodzenia, ma co najwyżej możliwość obniżania stawek maksymalnych określonych przez MS.
Poza tym, kupujący ponosi również dodatkowe koszta związane z podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego zakupu nieruchomości:
- za odpis aktu notarialnego - 6 zł za stronę plus VAT;
- za wpis w księdze wieczystej nieruchomości prawa własności – bez względu na wartość i typ nieruchomości, pobierana opłata jest stała i wynosi 200 zł;
- za założenie księgi wieczystej nieruchomości (o ile nie została ona założona) - 150 zł;
- za wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości - 200 zł.
W 2023 roku koszta notarialne określone przez Ministra Sprawiedliwości nie uległy zmianie w stosunku do roku poprzedniego.
Ważne - wysokość MAKSYMALNEJ taksy notarialnej zawsze zależy od wartości nieruchomości i wynosi netto:
- nieruchomość o wartości do 3 tys. zł - 100 zł;
- nieruchomość o wartości powyżej 3 do 10 tys. zł - 100 zł plus 3 proc. nadwyżki powyżej 3 tys, zł;
- powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł - 310 zł plus 2 proc. nadwyżki powyżej 10 tys. zł;
- powyżej 30 tys, zł do 60 tys. zł - 710 zł plus 1 proc. nadwyżki powyżej 30 tys. zł;
- powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł - 1 010 zł plus 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 tys. zł;
- powyżej 1 mln zł do 2 mln zł - 4 770 zł plus 0,2 proc. nadwyżki powyżej 1 mln zł;
- powyżej 2 mln zł - 6 770 zł plus 0,25 proc. nadwyżki powyżej 2 zł zł, ale nie więcej niż 10 tys. zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - nie więcej niż 7500 zł.
Koszta notarialne przy zakupie domu
Kierując się powyższej przytoczonymi maksymalnymi stawkami notarialnymi, jeśli kupujemy dom o wartości 300 tys. zł, to maksymalna taksa, którą przyjdzie nam zapłacić u notariusza, wynosiła będzie 1970 zł plus VAT, zaś w przypadku domu kosztującego 1 mln złotych będziemy musieli uiścić kwotę 4770 zł plus VAT. Do tego dochodzą oczywiście dodatkowe opłaty, m.in. za wpisy do Ksiąg Wieczystych.
Czy można zaoszczędzić na kosztach notarialnych, jeśli ziemia, na której stanie nasz dom, zostanie podarowana nam przez naszych rodziców czy dziadków w postaci przepisania działki? Niestety, nie. Koszta notarialne w takiej sytuacji są takie same, jak przy zakupie nieruchomości - należy o tym pamiętać.
Koszta notarialne przy zakupie mieszkania
Jeśli kupujemy mieszkanie, zasada jest dokładnie taka sama - wysokość maksymalnej taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości i kształtuje się na tym samym poziomie, co w przypadku domów. Dla notariusza nie ma też znaczenia, czy nabywamy mieszkanie z tynku pierwotnego, czy z wtórnego; w żadnym razie nie wpływa to na wysokość pobieranej przez niego opłaty. Innymi słowy, przy zakupie mieszkania o wartości 300 tys. zł, u notariusza również zapłacimy maksymalnie 1970 zł plus VAT, nie licząc dodatkowych opłat (wpis do Ksiąg Wieczystych, odpisy aktu notarialnego, itd.).
Opłata notarialna przy zakupie działki
Jeśli z kolei planujemy budowę własnego domu, powinniśmy w pierwszej kolejności zakupić działkę, na której postawiony zostanie nasz budynek. Również taka transakcja wymaga udziału notariusza, ten natomiast za swoje usługi pobiera stosowną opłatę, ponoszoną przez osobę kupującą.
Zasada ustalania wysokości taksy jest jednak nieco inna niż przy domu czy mieszkaniu, kluczowe bowiem znaczenie ma przeznaczenie danej działki. W przypadku ziemi budowlanej, zaopatrzonej w przyłącza mediów, będzie to połowa maksymalnej wysokości taksy notarialnej; podobnie kwoty zapłacić trzeba przy zakupie działki z domem mieszkalnym. Do tego dochodzą rzecz jasna dodatkowe opłaty związane z Księgami Wieczystymi czy odpisami aktu notarialnego.
