Kupno nieruchomości jest bardzo ważną decyzją, która wiąże się z ogromem prac, między innymi dobrą organizacją dokumentacji czy późniejszym doglądaniem budowy. Niezwykle istotnym momentem jest odbiór mieszkania od dewelopera i weryfikacja jego stanu. Ważne, aby mieszkanie nie posiadało żadnych niedociągnięć czy usterek, za które przyjdzie nam potem zapłacić z własnej kieszeni.
Czym jest odbiór mieszkania od dewelopera?
Zgodnie z ustawą deweloperską z 2011 roku, przed przekazaniem mieszkania jego przyszłym właścicielom musi odbyć się odbiór techniczny. Wszelkie zasady odbioru wraz z terminami powinny być zawarte w umowie deweloperskiej, która pełni funkcję dokumentu prawnego, na który należy się powoływać i zgodnie z nim przeprowadzić przegląd mieszkania.
Odbiór techniczny mieszkania mogą przeprowadzić nabywcy, jak i zatrudniony specjalista, który będzie występował w roli doradcy. Ważne jest, aby sam odbiór odbywał się w obecności dewelopera i zgodnie z ustalonym terminem.
Na czym polega odbiór techniczny mieszkania?
Podczas odbioru mieszkania, nabywca lub zatrudniony specjalista, powinien dokładnie przeprowadzić kontrolę stanu nieruchomości zgodnie z normami budowlanymi, rzutami mieszkania i wszelkimi zaleceniami. Wszelkie niedociągnięcia i braki powinny być niezwłocznie zgłoszone do dewelopera. Odbiór mieszkania ma na celu kontrolę stanu przygotowania mieszkania pod przyszłe odebranie kluczy.
Każdy odbiór techniczny mieszkania musi być również zakończony podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego, na podstawie którego deweloper ocenia możliwość przeprowadzenia poprawek, o które prosi kupujący mieszkanie.
Odbiór techniczny mieszkania a przekazanie kluczy - to nie to samo
Bardzo często zdarza się, że oba pojęcia - odbiór techniczny i wydanie mieszkania są błędnie mylone, a w rzeczywistości oznaczają coś innego.
Odbiór techniczny mieszkania jest to moment sprawdzenia, czy mieszkanie jest w stanie zgodnym z zapisami w umowie deweloperskiej, czy też nie - spisuje się wtedy protokół z usterkami.
Wydanie mieszkania natomiast jest realnym przekazaniem kluczy do nieruchomości właścicielom po usunięciu stwierdzonych wcześniej usterek. Od tego też momentu nowi lokatorzy są odpowiedzialni za media, a sam deweloper przystępuje do spisania liczników.
Odbiór techniczny i wydanie mieszkania, może nastąpić jednocześnie, jednakże nie należy usilnie przyśpieszać odbioru mieszkania, gdyż od momentu jego otrzymania stajemy się odpowiedzialni za wszelkie koszta związane z jego utrzymaniem i ewentualnymi naprawami.
Należy pamiętać, że samo przekazanie lokalu nie jest jeszcze przekazaniem prawa własności, a dokonanie tego następuje wraz z podpisaniem aktu notarialnego.
Przygotowanie do odbioru mieszkania od dewelopera
Jeśli nie dysponujemy odpowiednim doświadczeniem, bądź nie zatrudniliśmy specjalisty w tej dziedzinie, to odpowiednie przygotowanie do odbioru mieszkania od dewelopera będzie dla nas kluczowe.
Po pierwsze skompletuj i zapoznaj się ponownie z dokumentami dotyczącymi mieszkania, które posiadasz. Chodzi tutaj o umowę deweloperską mieszkania i standard lokalu mieszkalnego (załącznik). Znajdziesz tam między innymi informacje na temat prac wykończeniowych, użytych materiałów, opisu funkcjonalności czy działania instalacji.
Miej przy sobie rzut i plan mieszkania, który pomoże Ci w szybki sposób zlokalizować miejsca na gniazdka czy włączniki światła, a także instalację. Na podstawie tego dokumentu możesz również stwierdzić wielkość i wymiary poszczególnych pomieszczeń.
Narzędzia i akcesoria potrzebne do odbioru mieszkania
Aby móc dokładnie zmierzyć poszczególne ściany czy zweryfikować stan pomieszczeń, potrzebne Ci będą odpowiednie przedmioty, takie jak:
- latarka,
- próbnik napięcia,
- poziomica,
- taśma miernicza lub dalmierz laserowy (do pomiarów odległości),
- kątownik (do sprawdzania kątów prostych),
- miara i dalmierz laserowy (do pomiarów odległości i powierzchni),
- notes i długopis lub telefon z aparatem (do prowadzenia notatek i dokumentowania usterek),
- piłeczka (do sprawdzenia podłóg),
- pasek grubszego papieru (do sprawdzenia stolarki),
- oprawy z żarówkami (do sprawdzenia instalacji elektrycznej),
- pianka do golenia (do sprawdzenia szczelności instalacji gazowej),
- zapalniczka (do sprawdzenia wentylacji).
Odbiór mieszkania - na co zwrócić uwagę i co sprawdzić?
Ściany i podłogi
Starannie obejrzyj całe mieszkanie w poszukiwaniu ewentualnych uszkodzeń lub niedociągnięć. Zwróć uwagę na pęknięcia w ścianach, zadrapania na podłodze lub jej nierówności, pamiętaj również o spadach powierzchni podłogi na balkonie, tak aby woda mogła swobodnie spływać.
Wszystkie ściany w mieszkaniu powinny być gładkie, bez żadnych wybrzuszeń, czy niedociągnięć farby. Zwróć przede wszystkim uwagę na okolice wokół gniazdek i kontaktów. Bardzo ważnym aspektem jest zauważenie w fazie przeglądu mieszkania wszelkich oznak zacieków na ścianach czy suficie, wyeliminuje to późniejszy poważny problem z zawilgoceniem.
Powierzchnia pomieszczeń
Zdecydowanie podczas przeglądu mieszkania zajmij się pomiarem powierzchni wszystkich pomieszczeń. Sprawdź, czy rzeczywiste pomiary mieszkania zgadzają się z podanymi w dokumentach - przyjmuje się dopuszczalne odchylenie 3% od pierwotnych założeń. Nie zapomnij o garażu, pomieszczeniu gospodarczym czy piwnicy, jeśli takowe należą do Twojego mieszkania.
Pamiętaj, wszelkie niezgodności z umową powinno się odpisać w protokole odbioru technicznego, w celu ich późniejszego naprawienia.
Drzwi i okna
Równie ważnym elementem, który należy sprawdzić są drzwi i okna, a przede wszystkim kwestia ich szczelności. Przetestuj mechanizmy otwierania i zamykania skrzydeł. Nie powinny być również brudne, ani poobijane.
Instalacje elektryczne i gazowe
Sprawdź, czy system ogrzewania i chłodzenia działa poprawnie. Upewnij się, że grzejniki i klimatyzatory działają płynnie a gniazdka przewodzą prąd. W celu sprawdzenia przepływu prądu warto posłużyć się próbnikiem.
Zweryfikuj działanie wentylacji, w celu uniknięcia konsekwencji w postaci nachodzącej pleśni. Przy kratkach wentylacyjnych odpal zapalniczkę - płomień powinien kierować się ku kratce.
Przy kontroli oświetlenia użyj testowych żarówek i opraw - jeśli przy włączeniu przełącznika światła żarówka mruga, należy zgłosić ten fakt deweloperowi, gdyż prawdopodobnie instalacja jest przeciążona.
Instalacje wodno - kanalizacyjne
Zweryfikuj ilość dostępnych odpływów i dopływów wody, a także położenia rur zgodnie z informacjami w planie, tak aby w późniejszym czasie móc swobodnie przymocować armaturę. Jeśli w mieszkaniu zamontowano już taki sprzęt jak umywalka, prysznic czy wanna, sprawdź ich stan umocowania.
Na koniec, upewnij się, że otrzymujesz wszystkie niezbędne dokumenty, takie jak umowa najmu lub akt notarialny, instrukcje obsługi urządzeń, certyfikaty techniczne czy protokoły odbioru.
Jaka jest rola fachowca do odbioru mieszkania?
Zatrudnienie fachowca do odbioru mieszkania jest powszechnie bardzo popularne, ze względu na posiadaną wiedzę i doświadczenie oraz zapewnienie, że mieszkanie nie będzie w późniejszym czasie generować dodatkowych kosztów związanych z ewentualnymi naprawami i poprawkami.
Fachowiec podczas odbioru mieszkania przeprowadza szczegółową ocenę techniczną, sprawdzając stan budynku, działanie instalacji elektrycznej, hydraulicznej i wentylacyjnej.
Specjalista, sprawdza również, czy mieszkanie odpowiada określonym standardom jakościowym i funkcjonalnym zgodnie z zawartymi zapisami w dokumentacji. Obejmuje to zazwyczaj ocenę układu pomieszczeń, jakości materiałów wykończeniowych czy ergonomii. Sprawdza również, czy mieszkanie spełnia wszystkie obowiązujące przepisy prawa dotyczące budownictwa i bezpieczeństwa pożarowego, na których nie każdy (kto nie jest specjalistą w tej dziedzinie) się zna.
Jeśli podczas inspekcji zostaną zidentyfikowane jakiekolwiek usterki, fachowiec sporządza raport, w którym szczegółowo opisuje wszelkie znalezione problemy. Dokument ten może być używany jako podstawa do późniejszych negocjacji cenowych lub żądania napraw przed finalizacją transakcji.
W niektórych przypadkach, fachowiec do odbioru mieszkania może pełnić rolę doradcy dla klienta, udzielając informacji i porad dotyczących transakcji i innych aspektów prawnych związanych z nieruchomością.
Ile kosztuje odbiór mieszkania przez fachowca
Koszty związane z usługą fachowca do odbioru mieszkania lub domu nie należą do najniższych, natomiast skorzystanie z tego rodzaju usługi może uchronić Cię przed jeszcze większymi wydatkami w przyszłości. Zatem, ile kosztuje odbiór mieszkania przez fachowca?
W zależności od lokalizacji, typu budynku - czy jest to np. mieszkanie, dom jednorodzinny, czy bliźniak, ceny mogą być zróżnicowane. Chodzi tutaj głównie o czas poświęcony na dojazdy, a także na przegląd mieszkania lub domu.
Należy pamiętać, że to powierzchnia (wyrażona w m²) będzie stanowiła główny wyznacznik ceny. Za kawalerki i małe mieszkania możemy znaleźć usługę już od około 200 zł (brutto). Ogólnie rzecz biorąc, przyjmuje się, że koszt odbioru mieszkania mieści się w przedziale 350-600 zł (brutto), a odbioru domu 500-900 zł (brutto).
Jakich formalności należy dokonać przy odbiorze mieszkania?
Oprócz rzetelnego sprawdzenia stanu lokalu, należy pamiętać jeszcze o formalnościach. Po odbiorze mieszkania następuje moment przeniesienia własności na kupującego (zawsze w formie aktu notarialnego), spisanie liczników i stworzenie protokołu odbioru. Ponadto deweloper powinien przekazać całą dokumentację powykonawczą wraz z instrukcjami na własność nowego właściciela.
Odbiór mieszkania deweloperskiego a protokół odbioru technicznego
Podstawowym elementem, sporządzanym po odbiorze technicznym mieszkania jest dokument protokołu deweloperskiego, w którym zawiera się wszelkie wady i usterki, które wykryto podczas przeglądu technicznego mieszkania. Oprócz tego, protokół powinien zawierać datę i godzinę sporządzenia, a także podpisy obu stron - dewelopera i kupującego.
Na podstawie tego dokumentu, w ciągu 14 dni nabywca powinien uzyskać informację od dewelopera czy ten zgadza się na rekompensatę w postaci naprawy stwierdzonych usterek w mieszkaniu i w ciągu 30 dni winien przystąpić do ich naprawy.
