Każda inwestycja budowlana wiąże się z określonymi kosztami. Ich poznanie i monitorowanie jest bardzo ważne z perspektywy inwestora, wykonawców, ale również zewnętrznych instytucji finansujących inwestycję. Poniżej przeczytasz, czym jest kosztorys robót budowlanych i jak go przygotować.
Co to jest kosztorys budowlany?
Kosztorys budowlany to bazujący na konkretnej metodologii dokument przedstawiający analizę kosztów realizacji przedsięwzięcia budowlanego. Jest wykonywany na różnych etapach inwestycji. Przygotowanie tego dokumentu to punkt wyjścia, dzięki któremu inwestor jest w stanie ocenić projekt i szacunkowo określić, jakie środki będą potrzebne, aby doprowadzić go do końca. Wykonanie kosztorysu budowlanego jest ważne również z perspektywy wykonawcy – dzięki niemu może określić opłacalność robót, a obie strony mogą zawrzeć satysfakcjonującą i odzwierciedlającą rynkowe realia umowę. Oczywiście jest przygotowywany nie tylko w przypadku budowy nowych budynków, ale również modernizacji istniejących.
Kosztorys budowlany domu jest niezbędny w przypadku ubiegania się o kredyt. Bank wymaga tego dokumentu już na etapie wnioskowania i w oparciu o widniejące w nim zapisy realizowane są wypłaty kolejnych transz kredytu. To dlatego tak wielu kredytobiorców zastanawia się, jak sporządzić kosztorys budowlany. Błędy w tym zakresie, a przede wszystkim niedoszacowanie kosztów projektu, mogą utrudnić lub nawet uniemożliwić wypłatę środków, a więc również ukończenie kolejnych etapów prac budowlanych.
Rodzaje kosztorysów budowlanych
Wyróżnia się cztery podstawowe rodzaje kosztorysów budowlanych:
- Kosztorys inwestorski – przed przystąpieniem do zasadniczych prac inwestor sporządza kosztorys, który ma na celu ustalenie szacunkowych kosztów całej inwestycji. Może posługiwać się tym dokumentem, analizując także oferty składane przez wykonawców i podwykonawców czy kontrahentów zapewniających dostawy materiałów budowlanych. Kosztorys inwestorski powinien bazować na ostatecznej wersji projektu, która jest przeznaczona do realizacji.
- Kosztorys ofertowy – za jego przygotowanie odpowiada wykonawca, który np. składa ofertę w konkursie ofert czy w przetargu. Jak zrobić kosztorys budowlany? Stosuje się przedmiar, który zawiera szczegółowy opis ilościowy oraz opisowy poszczególnych elementów i robót budowlanych potrzebnych do wykonania projektu. W kosztorysowaniu wykorzystuje się bazę normową pozwalającą określić potrzebne nakłady środków i pracy.
- Kosztorys zamienny – w trakcie prac budowlanych konieczne może stać się wprowadzenie pewnych aktualizacji, których nie dało się przewidzieć na etapie wstępnego kosztorysowania. Wówczas sporządza się kosztorys zamienny, którego celem jest urealnienie zdezaktualizowanych pozycji objętych kosztorysem ofertowym.
- Kosztorys powykonawczy – po zakończeniu budowy lub remontu również można sporządzić kosztorys budowlany. Ceny w nim zawarte, co oczywiste, są najbardziej miarodajne, ponieważ bazują na faktycznie poniesionych przez inwestora kosztach niezbędnych do kompleksowego zrealizowania inwestycji. Dzięki kosztorysowi powykonawczemu można więc ostatecznie ocenić wydatki związane z projektem i w prawidłowy i miarodajny sposób go rozliczyć. Stosuje się go również, jeśli budowę rozpoczęto bez kosztorysu ofertowego.
Jak wygląda sporządzenie kosztorysu budowlanego?
Sporządzenie kosztorysu budowlanego wymaga sporej wiedzy i doświadczenia. Zwykle to zadanie dzieli się na kilka etapów:
- Przygotowanie dokumentacji projektowej – punktem wyjścia jest przygotowanie kompletnej dokumentacji projektowej dotyczącej ostatecznej wersji przeznaczonej do realizacji. Powinna zawierać m.in. plany architektoniczne oraz specyfikację materiałów.
- Określenie materiałów i ich wycena – w następnym kroku należy oszacować ilości materiałów potrzebnych do wykonania poszczególnych elementów prac budowlanych. Wykorzystuje się do tego informacje zawarte w dokumentacji, normach branżowych czy katalogach producentów. Pozwala to na wycenę materiałów opartą na cenach rynkowych i ofertach. Ważne jest uwzględnienie jakości materiałów oraz różnic regionalnych, które mogą wpływać na ceny.
- Określenie zakresu i kosztów robót – oprócz kosztów materiałów kosztorys budowlany powinien uwzględniać również koszty robót. Mogą być określane w postaci stawek roboczogodzinowych i stawek jednostkowych za określone rodzaje prac. Należy przy tym uwzględniać różnice wynikające z przyjętego modelu realizacji projektu, np. zakładające delegowanie części zadań zewnętrznym podwykonawcom.
- Dodatkowe koszty – pod uwagę należy wziąć również dodatkowe koszty, takie jak koszty urzędowe czy administracyjne (np. związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę).
- Podsumowanie i analiza kosztorysu – na koniec sporządza się podsumowanie kosztorysu, które zawiera całkowity koszt budowy rozłożony na poszczególne elementy i zadania. Na tej podstawie możliwa jest analiza pozwalająca określić opłacalność projektu i wybór najlepszych rozwiązań.
Co ważne, należy wiedzieć nie tylko jak sporządzić, ale również jak czytać kosztorys budowlany. Jest to szczególnie istotne z perspektywy inwestorów, w tym inwestorów indywidualnych planujących np. budowę własnego domu jednorodzinnego. Prawidłowa interpretacja danych pozwala na podejmowanie optymalnych decyzji i bezpieczne ukończenie inwestycji.
