Dzierżawa najczęściej kojarzy się z ziemią rolną i czerpaniem zysków z plonów jakie tam są uprawiane. Może jednak ona dotyczyć rzeczy materialnych ale także praw. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się więcej na temat umowy dzierżawy.
Z artykułu dowiesz się między innymi:
✔ czym jest dzierżawa
✔ jaką formę powinna mieć umowa dzierżawy
✔ jakie są różnice między dzierżawą a najmem
Dzierżawa – czym jest?
Umowa dzierżawy zakłada oddanie dzierżawcy w użytkowanie rzeczy, z której może czerpać pożytek, w zamian za opłacanie wydzierżawiającemu czynsz – zarówno pieniężny jak i w świdczeniu innego rodzaju, czy też części pożytku z dzierżawy.
Kwestie dzierżawy uregulowane są w Kodeksie Cywilnym w Art. 693-709. Co ciekawe Art. 694 K.C. nakazuje względem dzierżawy na stosowanie przepisów o najmie z zachowaniem przepisów dotyczących tylko dzierżawy. Wynika to z podobieństwa umowy najmu do umowy dzierżawy.
Słysząc “umowa dzierżawy”, najczęściej myślimy o gruntach rolnych. Przedmiotem dzierżawy mogą być:
- rzeczy materialne
- nieruchomości rolne
- prawa np. patent na wynalazek czy znak towarowy
- prawa do domen lub stron internetowych
- obwody rybackie czy łowieckie
- lasy
Jak przygotować umowę dzierżawy?
Kodeks cywilny nie przewiduje w jakiej formie taka umowa ma zostać sporządzona więc może być to zarówno umowa ustna, jak i pisemna. Oczywistym jest, że w przypadku jakichkolwiek problemów z dzierżawą, łatwiej dochodzić swoich praw mając czarno na białym czego dotyczyła umowa i jakie miała ustalenia.
W przypadku dzierżawy przedsiębiorstwa musi mieć ona formę pisemną z podpisami poświadczonymi notarialnie (art. 75(1) § 1 K.C.).
Jeśli chodzi z kolei o dzierżawę gruntów rolnych zależy to od czasu jej trwania. Jeśli obowiązuje przez mniej niż rok, może mieć formę ustną. Jeśli zaś tyczy się dłuższego okresu musi mieć formę pisemną. Umowa dzierżawy gruntów rolnych powinna zostać wpisana do ewidencji gruntów i budynków (w starostwach powiatowych).
Umowa dzierżawy powinna zawierać:
- dokładnie określone strony umowy, czyli dane wydzierżawiającego i dzierżawcy
- datę zawarcia
- okres obowiązywania
- wysokość czynszu i termin jego uiszczania
- podstawowe prawa i obowiązki stron umowy
Dzierżawę można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Przyjmuje się, że jeśli dzierżawa przekracza okres 30 lat to po upływie tego terminu uważana jest za zawartą na czas nieoznaczony. Oczywiście jest to kwestia regulacji między stronami.
Przykładowy wzór umowy dzierżawy dostępny jest na naszej stronie z wzorami dokumentów.
Różnice między umową dzierżawy a umową najmu
Umowa dzierżawy i umowa najmu wykazują cechy wspólne, takie jak nadanie prawa do korzystania z rzeczy należącej do innej osoby czy też wyraźnego wskazania do formy pisemnej. Możemy jednak wskazać jedną podstawową różnicę, która w łatwy sposób pozwoli nam je rozróżnić.
W przypadku umowy najmu właściciel oddaje rzecz do używania najemcy, a w przypadku umowy dzierżawy dodatkowo najemca uprawniony jest do pobierania pożytków z dzierżawionej rzeczy.
Najczęstszym przypadkiem czerpania korzyści z dzierżawionej ziemi jest zbieranie płodów rolnych lub dzierżawienie maszyn, które same w sobie nie generują przychodu, ale są wykorzystywane w tym celu.
Najwięcej wątpliwości budzi kwestia lokali – najem czy dzierżawa. W końcu firma wynajmująca lokal dzięki prowadzonej w nim działalności osiąga zysk, ale nie jest to “pożytek z lokalu” w rozumieniu przepisów o dzierżawie.
Przykładem może być wynajem pawilonu handlowego. Jeśli podpisana zostanie umowa najmu, firma może prowadzić w niej własną działalność. Jeśli natomiast byłaby to umowa dzierżawy, to dzierżawca może podnajmować miejsca w pawilonie i czerpać z niego korzyści.
Wzory umowy dzierżawy w formacie DOCX i PDF znajdują się poniżej:
