Kosztorys budowlany to dokument, który określa koszty realizacji planowanej inwestycji. W praktyce obejmuje więc zarówno wydatki związane z zakupem niezbędnych materiałów, jak i planowane koszty robót budowlanych. Sporządzenie prawidłowego kosztorysu budowlanego jest zatem istotne nie tylko dla inwestora, ale również wykonawcy realizującego daną inwestycję, czy banku, który udzieli kredytu na jej sfinansowanie. W związku z tym ważne jest to, by został on opracowany przy zastosowaniu odpowiednich metod oraz wiarygodnych danych.
Z niniejszego artykułu dowiesz się między innymi tego:
- czym jest kosztorys robót budowlanych i jakie są jego rodzaje?
- co obejmuje kosztorys budowlany przygotowywany dla banku?
- czy kosztorys budowlany można wykonać samodzielnie?
Kosztorysowanie robót budowlanych w Polsce swój początek miało jeszcze przed wybuchem II wojny światowej. Pierwsze zasady kosztorysowania wprowadzono natomiast w 1949 roku, by w kolejnych latach je modyfikować. Efektem była obowiązująca od 1983 roku metoda oparta na katalogach nakładów rzeczowych. Od 2000 roku aż do dziś podstawę kosztorysowania stanowi natomiast Kosztorysowa Norma Nakładów Rzeczowych, zgodnie z którą przy opracowywaniu kosztorysy budowlane opracowywane są na podstawie katalogów, które pozwalają wycenić poszczególne etapie budowy domu.
Kosztorys budowlany – co to? Rodzaje kosztorysów
Kosztorys budowlany to dokument o charakterze finansowym, który sporządza się przy okazji wykonywania prac budowlanych. Przygotowanie kosztorysu budowlanego pozwala bowiem rzetelnie i sprawnie oszacować wszystkie koszty związane z realizacją danej inwestycji. W tym miejscu należy podkreślić, że kosztorys prac budowlanych to dokument, który jest respektowany przez wiele stron związanych z konkretną budową, czyli zarówno inwestora, jak i wykonawców, organy nadzoru, czy banki finansujące daną inwestycję. Posiada on zatem wysoką rangę, której zachowanie uzależnione jest od sporządzenia kosztorysu budowlanego zgodnie z przyjętymi metodami. Z reguły bowiem wykonuje się go w oparciu o przedmiar lub obmiar robót budowlanych. Istotne jest także to, że poszczególne rodzaje kosztorysów budowlanych różnią się od siebie między innymi zakresem i dokładnością informacji znajdujących się w dokumencie, czy możliwością sporządzenia na różnych etapach inwestycji. Najczęściej wyróżnia się zatem kosztorys inwestorski, kosztorys ofertowy, kosztorys powykonawczy oraz kosztorys zmienny.
Kosztorys inwestorski
Jednym z najpopularniejszych kosztorysów budowlanych jest niewątpliwie kosztorys inwestorski, który jak wskazuje jego nazwa przygotowywany jest samodzielnie przez inwestora bądź firmę działającą na zlecenie inwestora. Kosztorys inwestorski pozwala bowiem określić, szacunkowe koszty robót budowlanych, a co za tym idzie zaplanować realizację danej inwestycji, czy poszukać dla niej źródeł finansowania, np. kredytu bądź dotacji z budżetu państwa. Poza tym kosztorys inwestorski, a w zasadzie oszacowana w nim wartość inwestycji stanowi również podstawę do określenia procedury przetargowej, która pozwoli wyłonić wykonawcę robót budowlanych.
Kosztorys inwestorski sporządza się przed rozpoczęciem robót budowlanych, a najczęściej jest on wykonywany na etapie projektowania. Określa on zatem przewidywany koszt budowy domu na podstawie przyjętych przepisów katalogowych. Podstawą do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego jest zatem dokumentacja architektoniczno-budowlana oraz dokumentacja techniczna budynku.
Kosztorys ofertowy
Tak samo, jak w przypadku kosztorysu inwestorskiego również kosztorys ofertowy sporządza się przed przystąpieniem do robót budowlanych. Tworzony jest on jednak przez firmę, która będzie odpowiedzialna za realizację inwestycji. Istotne w tym przypadku jest to, że kosztorys ofertowy może być wykonywany zarówno przez przedsiębiorstwa, które biorą udział w przetargu projektowym, jak i firmy realizujące inwestycję w trybie bezprzetargowym. Kosztorys ofertowy odzwierciedla zatem wynagrodzenie wykonawcy za realizację danego projektu. W kosztorysie ofertowym dokonuje się więc wyceny robót budowlanych, a jego akceptacja skutkuje podpisaniem umowy z danym wykonawcą. Warto również wiedzieć, że dane zawarte w kosztorysie ofertowym są z reguły znacznie dokładniejsze niż w kosztorysie inwestorskim, który wykonywany jest w fazie projektowej.
Kosztorys powykonawczy
Innym typem kosztorysu budowlanego jest kosztorys powykonawczy, który jak sama nazwa wskazuje wykonuje się dopiero po zakończeniu robót. Kosztorys powykonawczy zastępuje kosztorys ofertowy, ponieważ stanowi odzwierciedlenie wszystkich poniesionych kosztów związanych z realizacją planowanej inwestycji. Obejmuje on zatem łączny koszt materiału wykorzystanego do budowy domu, a także faktyczne koszty robocizny i różnego rodzaju koszty pośrednie (np. wydatki związane z uzyskaniem pozwoleń). Kosztorysy powykonawcze wykonuje się na ostatnim etapie inwestycji, co pozwala zweryfikować to, jaki procent kosztów budowy domu stanowiły poszczególne jej etapy. Dokument ten w wielu przypadkach stanowi podstawę do rozliczeń pomiędzy podmiotami zaangażowanymi w realizację inwestycji, czy jest wykorzystywany do ustalania wynagrodzeń. Warto zatem pamiętać, że kosztorys prac budowlanych sporządzany po zakończeniu robót nie zawiera szacunkowych kalkulacji, ale stanowi podsumowanie rzeczywistych wydatków poniesionych w procesie inwestycyjnym. Istotne jest zatem to, by wszystkie koszty uwzględnione w treści dokumentu znalazły się w fakturach dotyczących danej inwestycji.
Kosztorys zamienny
Szczególnym rodzajem kosztorysu budowlanego jest kosztorys zamienny, który sporządza się w celu modyfikacji oszacowanych wcześniej kosztów budowy. Mogą one nastąpić między innymi na skutek modyfikacji dokumentacji projektowej, którą można przeprowadzić na różnym etapie budowy. Kosztorys zamienny koryguje zatem koszty określone w kosztorysie inwestorskim bądź ofertowym, które zostały oszacowane poprzez przedmiar robót. Może być również skorygowany o koszty robót dodatkowych. Przykładem może być zmiana technologii budowy, ponieważ różnice pomiędzy domem energooszczędnym a pasywnym nie sprowadzają się wyłącznie do zapotrzebowania budynku na energię, ale również kosztów związanych z ich budową. Przygotowanie kosztorysu zamiennego to zadanie, które w zależności od potrzeb może wykonać inwestor bądź wykonawca planowanej inwestycji.
Kiedy i do czego potrzebna jest wycena prac budowlanych? Kosztorys do banku
Wycena prac budowlanych tak naprawdę potrzebna jest przy realizacji każdej inwestycji, ponieważ pozwala określić koszt postawienia domu. Inwestor może zatem dzięki niej nie tylko oszacować wydatki, które pochłonie wykonanie planowanej inwestycji, czy ilość niezbędnych materiałów budowlanych, ale również dokonać optymalizacji prac, czy negocjować wynagrodzenie firmy budowlanej. Kosztorys jest zatem istotny już w momencie zakupu projektu budowlanego, ponieważ pozwala dowiedzieć się tego, ile w przybliżeniu kosztuje budowa domu, która będzie według niego realizowana. W efekcie możliwe jest znalezienie odpowiednich źródeł finansowania dla danej inwestycji.
Kosztorys budowlany to dokument, który przydaje się nie tylko inwestorowi i wykonawcy robót budowlanych, ale jest wymagany również przez banki pożyczające środki na sfinansowanie danej budowy. Istotne w tym przypadku jest jednak to, że kosztorys do banku to dokument określający jedynie koszty niezbędne do zrealizowania konkretnej inwestycji. Instytucji finansowej nie interesuje bowiem zakres prowadzonych prac, ponieważ wydatki określane są na podstawie kosztów materiałów budowlanych oraz wynagrodzenia wykonawcy. Zgodnie z przygotowanym kosztorysem realizowane powinny być poszczególne etapy budowy, ponieważ po zakończeniu robót wchodzących w skład każdego z nich wypłacane są kolejne transze kredytu.
Jak zrobić kosztorys budowlany?
Kosztorys budowlany to dokument, który należy sporządzić z odpowiednią starannością, co oznacza, że powinien on opierać się na rzetelnych i wiarygodnych danych. Istotne jest także to, by obejmował on wszystkie prace i koszty związane z realizacją danej inwestycji. W związku z tym kosztorysowanie robót budowlanych powinno opierać się na obowiązujących przepisach prawnych, które stanowią podstawę do wykonania kosztorysu. Dzięki temu dokument będzie uznawany za wiążący, a co za tym idzie będzie mógł stanowić podstawę do dokonywania różnego rodzaju ustaleń pomiędzy poszczególnymi podmiotami związanymi z realizacją danej inwestycji.
Czy kosztorys budowlany można przygotować samodzielnie?
W kontekście kosztorysów budowlanych istotne jest to, że dokumenty tego typu można przygotować samodzielnie. Wynika to z faktu, że przepisy prawa w żaden sposób nie regulują tego, kto może zajmować się kosztorysowaniem. Pojawia się zatem pytanie, czy osoba będąca laikiem w tej dziedzinie jest w stanie sporządzić wiarygodny i wiążący kosztorys budowlany? Otóż, jest to uzależnione przede wszystkim od specyfiki danej inwestycji. Trzymając się bowiem ustalonych reguł oraz korzystając z gotowych wzorów możliwe jest bowiem wykonanie kosztorysu prac remontowych, czy nawet kosztorysu budowy nowego domu. Większy problem powinno stanowić jednak wykonanie kosztorysu ofertowego, czyli dokumentu, który może być niezbędny w przypadku udziału w przetargu. W tym miejscu należy również podkreślić, że samodzielne sporządzenie kosztorysu budowlanego to czynność, która jest żmudna, a co za tym idzie może pochłonąć wiele godzin. W efekcie nie zawsze jest ona opłacalna, a kosztorysowanie można zlecić doświadczonej pracowni architektonicznej.
Co zawiera kosztorys budowlany?
Kosztorys budowlany to rozbudowany dokument nawet w przypadku, gdy dotyczy on domu jednorodzinnego. Mimo iż istnieje kilka sporządzania kosztorysów, to w praktyce składają się one z kilku stałych elementów, a mianowicie:
- strony tytułowej, która określa między innymi przedmiot kosztorysu. Poza tym określa ona przyjęte stawki i koszty na bazie Katalogu Nakładów Rzeczowych, które z reguły podawane są na dany kwartał, w którym sporządzany jest kosztorys. Na stronie tytułowej znajdują się również założenia przyjęte przed rozpoczęciem budowy oraz końcowa cena kosztorysowa;
- przedmiaru, który obejmuje wykaz ilościowy bądź powierzchniowy wszystkich elementów zaliczanych do robót budowlanych. Podawane są one w sztukach, a także metrach kwadratowych bądź sześciennych. Zalicza się do nich między innymi etapy takie, jak budowa fundamentów, ocieplenie fundamentów, różnego rodzaju instalacje, roboty wykończeniowe czy ocieplenie poddasza, elementy pokrycia dachu, itp.;
- kosztorysu szczegółowego, który obejmuje dokładny opis prac, które należy wykonać na budowie. Służy on również do określenia wynagrodzenia wykonawcy, ponieważ znajdują się w nim informacje dotyczące obmiarów, nakładów, ich ilości, cen, kosztów jednostkowych oraz ogólnej wartości każdej z robót. Poza tym w kosztorysie szczegółowym znajdują się informacje o robociźnie, potrzebnych materiałach budowlanych, a także sprzęcie budowlanym potrzebnym na każdym etapie prac;
- kosztorysu uproszczonego, który składa się jedynie z wykazu robót, ich ilości jednostkowej, zestawienia cen jednostkowych oraz wartości. Umożliwia on szybkie poznanie zakresu robót, które są wymagane przy realizacji danej inwestycji, a co za tym idzie jej odpowiednie zaplanowanie w czasie;
- tabeli elementów, która obejmuje zestawienie wszystkich elementów wchodzących w skład robót budowlanych. Będą to więc zarówno roboty ziemne, jak i elementy stanu surowego zamkniętego, czy elementy prac wykończeniowych i instalacyjnych. W przypadku każdego z nich istnieje konieczność określenia ilości, cen jednostkowych oraz wartości;
- zestawienia robocizny niezbędnej do wybudowania domu jednorodzinnego. Jest to zatem dokładny wykaz pracowników, ilości roboczogodzin przeznaczonych na wykonanie poszczególnych prac, a także cena oraz wartość końcowa, która stanowi wynagrodzenie wykonawcy. Jego sporządzenie umożliwiają katalogi cen kosztorysowych, które są publikowane z reguły co kwartał i należy je stosować adekwatnie do terminu sporządzania kosztorysu;
- zestawienia materiałów, czyli wykazu wszystkich materiałów budowlanych, które zostaną wykorzystane w związku z budową domu. Elementy te z reguły porządkuje się alfabetycznie przypisując do nich jednostki miary, ilości, ceny jednostkowe oraz sumaryczną wartość;
- zastawienia sprzętu, który obejmuje wykaz wszystkich urządzeń oraz sprzętów mechanicznych, które będą wykorzystywane w trakcie trwania całego procesu budowy. Kosztorys określa precyzyjnie maszynogodzinę, cenę oraz końcową wartość, czyli czynniki wpływające na koszty budowy.
Kosztorys budowlany – wzór
Jak już wspomniano kosztorys budowlany to obszerny dokument, który określa koszty budowy. Chcąc dokonać kalkulacji cen warto posiłkować się zatem wzorami, które są dostępne w Internecie. Znacznie ułatwia to kosztorysowanie, a w efekcie umożliwia samodzielne kosztorysu inwestorskiego np. w remontowanym domu jednorodzinnym. Sporządzony dokument przydaje się w różnych celach, a w przypadku budowy domów jednorodzinnych stanowi podstawę do ubiegania się o kredyt hipoteczny, który będzie źródłem finansowania inwestycji. Korzystając z gotowego wzoru kosztorysu budowlanego należy dopasować go do specyfiki budynku, który będzie wznoszony, ale również typu wyceny. Warto bowiem mieć świadomość, że inaczej będzie wyglądał kosztorys inwestorski sporządzany na zlecenie inwestora, a inaczej kosztorys ofertowy opracowywany na potrzeby procedury przetargowej. W tym drugim przypadku kosztorys budowlany stanowi podstawę do wzięcia udziału w przetargu, a oszacowane w nim koszty odzwierciedlają wynagrodzenia wykonawcy, który pragnie podjąć się realizacji inwestycji.
Podsumowując należy stwierdzić, że kosztorys budowlany to dokument, który pozwala wycenić różnego rodzaju konstrukcje budowlane. Jego sporządzenie jest zatem istotne przy realizacji każdej inwestycji, a sam kosztorys przydaje się zarówno inwestorowi, jak i firmom oferującym usługi budowlane. Poza tym może również umożliwić ubieganie się o kredyt na sfinansowanie budowy bądź dotację z budżetu państwa.
