Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest dokumentem regulowanym przez kodeks postępowania cywilnego. Zawiera się ją pomiędzy wynajmującym, a najemcą w celu udostępnienia przestrzeni mieszkalnej pod własny użytek zgodnie z zasadami, które obejmuje umowa.
Co zawiera umowa najmu lokalu mieszkalnego?
Umowa najmu musi zostać dobrze napisana, aby zyskała wartość prawną. Określa ona podstawowe prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy mieszkania. Powinna zostać podpisana w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach, dla każdego uczestnika umowy po jednym. Dobrze napisana umowa najmu pozwoli uniknąć ewentualnych przyszłych nieporozumień i będzie stanowić solidną podstawę do roszczeń wynikających z zaniedbań lub zniszczeń, jeśli by się takowe pojawiły.
Podstawowymi elementami, które musi zawierać umowa najmu mieszkania są:
- dane osobowe - wynajmującego oraz najemcy:
- imiona i nazwiska,
- numery PESEL,
- serie i numery dowodów osobistych,
- adresy zameldowania,
- dane kontaktowe, takie jak numery telefonów, adresy e-mail.
- dokładny opis przedmiotu najmu:
- powierzchnię użytkową nieruchomości (zgodną z wpisem i jej numerem w Księdze Wieczystej) wraz ze wszystkimi pomieszczeniami - balkony, tarasy, piwnice i strychy, które nie wliczają się w powierzchnię użytkową lokalu,
- dokładny adres,
- stan prawny nieruchomości,
- aktualne wyposażenie lokalu.
- wszelkie prawa oraz zasady wynajmu
Mowa tu przede wszystkim o informacjach o odpowiedzialności za wartość materialną w mieszkaniu i kosztami które się wiążą z wynajmem. Również bardzo ważnym elementem jest odpowiednie określenie długości wynajmu i jego wypowiedzenia, a dokładniej:
- określenie użytkowników mieszkania,
- koszty wynajmu (opłaty podstawowe, jak i te dodatkowe, na przykład - za wywóz śmieci, ochronę, czy opłatę na ewentualne szkody), czas trwania umowy,
- okres wypowiedzenia,
- podpisy obu stron.
Użytkowanie dodatkowych pomieszczeń
Sporządzenie dobrego opisu lokalu mieszkalnego w umowie najmu, w tym powierzchni i przynależnych do niego pomieszczeń jest kluczowym elementem do późniejszego porozumienia z najemcą. Wynajmujący zastrzega sobie prawo do decyzji o tym, co będzie podlegało pod wynajem. Mówiąc o dodatkowych pomieszczeniach, mamy na myśli - piwnicę, garaż, miejsce parkingowe, strych lub komórki gospodarcze. Udostępnienie tego rodzaju pomieszczeń może wiązać się z dodatkowymi kosztami, obciążając przy tym najemcę. Takie zapisy powinny również znaleźć miejsce w dokumencie.
Zasady wynajmu mieszkania - dodatkowe zapisy w umowie
W zależności od woli wystawiającego mieszkanie na wynajem, można zamieszczać w umowie dodatkowe zapisy. Mogą one zostać również uzgodnione razem z wynajmującym. Ważne jest natomiast, aby obie strony były świadome zasad i obowiązków, które na nich spoczywają podczas trwania umowy.
Zapisy dodatkowe mogą dotyczyć między innymi:
- palenia w lokalu mieszkalnym,
- posiadania zwierząt,
- przyjmowania gości,
- przeprowadzania remontów lub zmian w umeblowaniu mieszkania,
- dodatkowych płatności wynikających np. z nieobecności najemcy w mieszkaniu przed dłuższy okres czasu.
Sposoby płatności i kaucja
W umowie najmu powinny znaleźć się informacje mówiące o terminie zapłaty - na przykład do dziesiątego dnia każdego miesiąca oraz o sposobie przekazania należności - zazwyczaj jest to przelew bankowy.
Jeśli chodzi o płatności to umowa najmu mieszkania przewiduje z reguły obowiązek płatności czynszu, do którego doliczany jest koszt, tak zwanych opłat eksploatacyjnych (tzn. woda, gaz, centralne ogrzewanie, prąd) oraz zaliczki na poczet opłat administracyjnych.
Przy podpisywaniu umowy, należy zwrócić uwagę, czy koszty z tytułu zaliczek na opłaty administracyjne nie zostały już wcześniej ujęte w całości czynszu. Często zdarza się przedstawiać te koszty łącznie.
W wielu umowach najmu zawiera się również informację o wpłaceniu kaucji. Służy ona do zabezpieczenia się wynajmującego mieszkanie przed nieterminowymi wpłatami oraz ewentualnymi zniszczeniami, powstałymi podczas użytkowania mieszkania przez najemcę. W tym wypadku również należy opisać termin, sposób zapłaty i szczegóły jej przeznaczenia.
Czas trwania umowy najmu mieszkania
Czas trwania wynajmu jest niezwykle ważny w kontekście możliwości wcześniejszego wypowiedzenia oraz zapłaty za wynajem. Możemy zawrzeć zatem umowę na dwa sposoby: umowa na czas określony lub nieokreślony.
Umowa na czas określony, dokładnie wskazuje daty rozpoczęcia oraz zakończenia wynajmu. Zgodnie z tym zapisem, ostatniego dnia wynajmu, najemca powinien opuścić lokal. Jeśli w umowie nie zostały zapisane wyjątki określające możliwość skrócenia tego okresu, to wcześniejsze wypowiedzenie nie będzie niestety możliwe.
Zazwyczaj umowy najmu są zawierane na roczny okres czasu, aby zmniejszyć częstotliwość poszukiwania nowych lokatorów i załatwiania przy tym wielu formalności. Często zdarza się jednak tak, że lokator postanawia zostać w mieszkaniu na dłużej - w takiej sytuacji decyzja zależy od wynajmującego.
Jeśli okaże się pozytywna, to automatycznie umowa zawiera się na okres nieokreślony, z wypowiedzeniem trzymiesięcznym, chyba że zapisy umowy określały inaczej.
Umowa wynajmu mieszkania - okresy wypowiedzenia
Sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, jeżeli w umowie najmu mieszkania nie zawarto terminów wypowiedzenia. Stosuje się wtedy ustawowe poniższe zasady:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące wcześniej, na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc przed zakończeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, niż miesiąc – na trzy dni wcześniej,
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień wcześniej.
Wzory umowy najmu w formacie DOCX i PDF znajdują się poniżej:
