Budowa domu jednorodzinnego

Budowa domu to bardzo wymagający i czasochłonny projekt. Często harmonogram prac wydłuża się do niebotycznych rozmiarów, a wszystkie uroki związane z takim przedsięwzięciem, poznali chyba tylko Ci, którzy wszystko to mają już z głowy. Jak powinna wyglądać budowa domu? Składa się z kilku etapów, zwłaszcza jeśli budujemy dom krok po kroku, od podstaw.

Budowa domu jednorodzinnego - od czego zacząć?

Na samym początku należy zwrócić uwagę na ustawę Prawo budowlane z 7 lipca 1994 roku oraz kilka innych aktów normatywnych, między innymi na ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. To w nich znajdziesz wszystkie wymogi i obowiązki ciążące na każdej osobie, która rozpoczyna budowę nowego obiektu.

Warto zapoznać się także z kolejnymi etapami procesu budowy domu, aby później uniknąć niemiłych zaskoczeń i niespodzianek:

• Etap przygotowawczy, w którym należy zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty, w tym zgody i zezwolenia, przygotować specyfikację budynku oraz projekt budowlany i wybrać odpowiednią działkę;
• I etap budowy domu, podczas którego ogradza się działkę, wytycza nieruchomości, wyrównuje powierzchnię i przygotowuje fundamenty oraz piwnicę powstającego budynku;
• II etap budowy domu, obejmujący wykonanie ścian zewnętrznych, stropów, schodów oraz elementów dachu, takich jak więźby, komin, pokrycie oraz okna dachowe;
• III etap budowy domu, w ramach którego przygotowuje się instalacje elektryczne, gazowe i wodno - kanalizacyjne oraz wstawia się drzwi i wykonuje stolarkę okienną;
• IV etap budowy domu, który obejmuje montaż urządzeń grzewczych oraz postawienie ścian działowych i położenie podłóg oraz tynków;
• V etap budowy domu, a więc etap ostatni, kiedy to należy dopełnić ostatnich wymogów formalnych.

Budowa domu jednorodzinnego - wybór projektu

Obecnie na rynku pojawia się coraz więcej gotowych projektów domu. Dziś jest kilkanaście tysięcy, a jeszcze kilka lat temu było ich o połowę mniej. Czym kierować się przy wyborze projektu: bryłą, dachem, a może ilością przyszłych domowników? Jak, spośród wielu, wybrać ten jeden, który buduje się z myślą o mieszkaniu nim przez całe życie?

Dość często inwestorzy wybierają projekt domu, patrząc jedynie pod kątem estetyki, a więc tego, czy ma ładny kolor, ozdobny dach i tak dalej. Wymarzony dom powinien jednak być także funkcjonalny. Warto zatem zajrzeć do jego środka, aby przekonać się w pełni, że spełnia on obydwa wymogi.

Budowa domu to poważna, czasochłonna i kosztowna inwestycja. Warto zatem poświęcić czas na wybór odpowiedniego projektu. Wybór ten powinien składać się z kilku etapów:

• analizy planu miejscowego lub warunków zabudowy ustalonych przez gminę dla danej działki;
• analizy wymiarów działki i możliwości usytuowania domu na działce zgodnie z prawem budowlanym;
• sprecyzowania własnych wymagań dotyczących funkcjonalności i bryły wymarzonego domu.

Parametry przyszłego domu mogą determinować zalecenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla danej działki. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, należy się do niego dostosować. A może on narzucić pewne zasady kształtowania ładu przestrzennego i zagospodarowania terenu oraz konkretne warunki zabudowy, takie jak:

• maksymalna powierzchnia zabudowy działki;
• stosowanie odpowiedniej bryły dachu z określenie układu połaci dachowych;
• kąt nachylenia dachu;
• wysokość i ilość kondygnacji budynku;
• maksymalna szerokość elewacji frontowej budynku.

Po przebrnięciu przez wszystkie wymagania związane z planem miejscowym można skupić się na potrzebach przyszłych użytkowników domu oraz ich wymagania co do funkcjonalności budynku. Należy zatem zastanowić się, jak na co dzień ma funkcjonować domu i odpowiedzieć sobie na pytania o:

• jego powierzchnię, która powinna być dostosowana do ilości osób w rodzinie;
• pomieszczenia w domu, a więc to, czy oprócz kuchni, jadalni, salonu, pokoi czy łazienki (lub łazienek), potrzebna jest kotłownia, spiżarnia, pomieszczenie gospodarcze czy garderoba, a następnie umiejscowić je w budynku domowym;
• ilość pięter oraz poddasze.

Często bardzo wygodne okazuje się posiadanie kilku łazienek, szczególnie przy liczniejszej rodzinie. Warto zadbać o to, aby w projekcie domu z poddaszem łazienka znajdująca się na parterze była na tyle duża, aby zmieściła się w niej kabina prysznicowa.

Na etapie wyboru projektu warto zastanowić się, czy na danej powierzchni będzie się żyło wygodnie, ale czy jest to wydatek, na który inwestora stać. Bardzo owocne stają się wtedy konsultacje z architektami, podczas który można porównać projekty domów pod względem funkcjonalności, wygody i kosztów budowy.

Jedną z części kosztów budowy domu, na jakie należy zwrócić uwagę, są koszty wybudowania dachu. Najprostsze i najtańsze dachy wcale nie muszą prezentować się mniej efektownie niż te o wiele droższe. Dużym zainteresowaniem cieszą się dachy dwuspadowe, bo są tańsze i mniej skomplikowane w budowie niż dachy czterospadowe z dużą ilością załamań kalenicy.

Budowa domu jednorodzinnego - rodzaje działek

Przeznaczenie działki determinuje różne ich rodzaje. Wyróżniamy zatem następujące typy działek gruntowych:

• działki rolne - pod użytki rolne, bez możliwości zabudowy;
• działki siedliskowe - pod zabudowę związaną z produkcją rolną;
• działki budowlane - pod zabudowę;
• działki inwestycyjne - działki budowlane przeznaczone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na cele inwestycyjno - przemysłowe;
• działki rekreacyjne - tereny o charakterze rekreacyjnym, przeznaczone do realizacji inwestycji wypoczynkowych, na przykład domków letniskowych;
• działki leśne - grunty leśne o zwartej powierzchni minimum 0,1 hektara, pokryte roślinnością charakterystyczną dla lasu, nie są przeznaczone pod cele budowlane.

Możliwości realizacji inwestycji na poszczególnych rodzajach działek określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Jaką działkę budowlaną wybrać?

Działka oraz jej parametry, czyli wielkość, kształt i naturalne uwarunkowania terenu, determinują formę i wielkość stawianego na niej domu. Usytuowanie budynku na działce musi być zgodne z obowiązującymi przepisami. Należy przede wszystkim zachować ściśle określone odległości od granicy i sąsiedniej zabudowy:

• odległość między ścianą domu a granicą działki powinna wynosić 4 metry, jeśli w ścianie znajdują się otwory okienne (także okien dachowych) i drzwiowe lub 3 metry, jeśli ściana jest tych otworów pozbawiona;
• odstęp między granicą działki a tarasem, okapem, gzymsem, balkonem, daszkiem nad wejściem czy schodami zewnętrznymi powinien wynosić 1,5 metra.

Warto zauważyć, że przepisy nie są tak restrykcyjne w przypadku wąskich działek przepisy nie są aż tak restrykcyjne - odległość między granicą działki a ścianą pozbawioną okien i drzwi może zostać zmniejszona do 1,5 metra.

Równie ważne jest położenie działki względem stron świata. Powinno ono gwarantować optymalne nasłonecznienie pomieszczeń w budynku.

Jak długo trzeba czekać na pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego?

Według przepisów prawnych urząd powinien wydać pozwolenie na budowę domu w ciągu miesiąca od złożenia wniosku. W wyjątkowych sytuacjach termin ten może zostać wydłużony do 2 miesięcy.

Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, urzędnik ustala najpierw strony postępowania administracyjnego. Są to, oprócz głównego inwestora, pozostali właściciele, zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania budynku i użytkownicy wieczyści nieruchomości. Wysyłane są do nich zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Następnie wszystkie strony postępowania mają prawo do zgłaszania uwag do zebranych materiałów, zanim zostanie wydane pozwolenie na budowę. Jeśli nikt nie złoży odwołania od decyzji w terminie 14 dni od momentu jej otrzymania - pozwolenie staje się ostateczne. Jeśli jednak którakolwiek ze stron odwoła się od decyzji - sprawa trafia do organu drugiej instancji. Jeśli ten wyda orzeczenie podtrzymujące decyzję, możliwe będzie rozpoczęcie prac.

Warto również pamiętać, że uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie oznacza, że można od razu rozpocząć prace. Decyzja zyskuje status prawomocnej po minimum 2 tygodniach. Warto zatem od samego początku starania się o pozwolenie na budowę założyć najgorszą opcję, czyli 65 dni.

Pozwolenie czy zgłoszenie - co wybrać?

Procedurą preferowaną przez większość architektów jest pozwolenie na budowę. W przypadku wprowadzenia istotnych zmian wystarczy bowiem wykonać projekt zamienny i uzyskać zamienne pozwolenie na budowę. Z kolei jeśli inwestycja realizowana jest na podstawie zgłoszenia, konieczne będzie niestety uzyskanie pozwolenia na budowę.

Wniosek o pozwolenie na budowę - co powinno się w nim znaleźć?

Wniosek składa się w starostwie powiatowym (odpowiednim dla lokalizacji, w której znajduje się działka) na odpowiednim, urzędowym formularzu, w którym należy podać między innymi dane inwestora, rodzaj planowanego budynku czy adres inwestycji. Do wniosku należy dołączyć kilka dokumentów:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego, który powinien zawierać również wymagane uzgodnienia, pozwolenia oraz opinie;
• zaświadczenie Izby Samorządu Zawodowego potwierdzające uprawnienia architekta;
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzję o warunkach zabudowy (tylko wtedy, gdy teren, na którym znajduje się działka, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego);
• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej, która wymagana jest tylko wtedy, gdy część domu przeznaczona jest pod działalność gospodarczą (opłata wynosi wówcza 1 złotych za km2 powierzchni przeznaczonej pod działalność) lub gdy formalności mają być załatwiane przez pełnomocnika (opłata wynosi wówczas 17 złotych).

Złożony wniosek zostanie wpisany do rejestru wniosków o pozwolenie na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na budowę. Podlega następnie ocenie pod względem kompletności (czy zawiera wszystkie opinie, uzgodnienia) oraz pod kątem bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Urzędnicy sprawdzają również zaświadczenie o uprawnieniach architekta, a także zgodność wniosku z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Weryfikacji podlega także projekt zagospodarowania działki pod kątem zgodności ze wszystkimi przepisami. Jeśli urzędnicy stwierdzą jakiekolwiek nieprawidłowości lub braki w dokumentacji, urząd nakłada na inwestora obowiązek usunięcia błędów lub doręczenia brakujących dokumentów w określonym terminie. Jeśli nie uda mu się w tym czasie usunąć nieprawidłowości, otrzyma decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak spełni wszystkie wymagania, urząd nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę ważne jest przez 3 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeśli budowa nie rozpocznie się w tym czasie lub zostanie wstrzymana na dłużej niż 3 lata, uzyskane pozwolenie straci niestety ważność. Konieczne wówczas będzie uzyskanie nowego nowego pozwolenia.

Przeniesienie pozwolenia na budowę na inną osobę

Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na inną osobę. Jest to możliwe pod warunkiem, że nowy nabywca przyjmie wszystkie zawarte w decyzji postanowienia.

Budowa domu jednorodzinnego - jakie są koszty?

Koszt budowy zależy od wielu czynników, między innymi od technologii, kosztu projektu budowlanego, kosztów projektu i materiałów budowlanych oraz wykonania prac, a także powierzchni użytkowej budynku czy standardu budowy (stan surowy otwarty lub zamknięty, stan deweloperski).

Z roku na rok koszty budowy domów rosną. Decydują o tym coraz wyższe ceny materiałów budowlanych, droższa robocizna i coraz droższa ziemia, a także nowe prawo. Od 1 stycznia 2021 roku osoby budujące domy muszą bowiem wcielić w życie nowe zasady dotyczące parametrów izolacyjnych. Takie wymogi przekładają się na konieczność zakupu droższych materiałów i wyższy koszt budowy.

Orientacyjny koszt budowy domu o prostej formie i powierzchni 100 m2 to około 250 - 300 tysięcy złotych netto. Z kolei o połowę większy dom, o powierzchni 150 m2 może kosztować już 330 - 360 tysięcy złotych. 

Coraz większą popularnością cieszą się domy z bali - są szybkie w montażu i niedrogie. Metr kwadratowy domu z bali wykończony w stanie surowym otwarty kosztuje średnio od 900 do 2000 złotych, a w stanie surowym zamkniętych - od 1300 złotych do nawet 2500 złotych.

Budowa domu w stanie deweloperskim wiąże się jeszcze z koniecznością wykończenia wnętrza. Każdy metr kwadratowy wykończenia domu, w zależności od standardu, wynosi od 800 do nawet 1300 złotych.

Budowa domu jednorodzinnego a podłączenie mediów - o czym należy pamiętać?

Bardzo ważnym etapem budowy domu jest uzbrojenie działki, czyli doprowadzenie do niej mediów, takich jak prąd, woda, kanalizacja czy gaz. Są one niezbędne podczas eksploatacji wybudowanej nieruchomości, ale przydają się też na placu budowy.

Należy także sprawdzić, czy działka jest uzbrojona. Działka uzbrojona to taka, w pobliżu której biegną co najmniej linia energetyczna i wodociągowa oraz ma dostęp do drogi. W sąsiedztwie powinna również znajdować się sieć gazowa, kanalizacyjna oraz linie telefoniczne.

Aby można było w pełni korzystać z dostępnych na działce mediów, konieczne jest wykonanie przyłączy. Sposób ich wykonania oraz wysokość opłat od poszczególnych właściciel sieci i zazwyczaj jest uzależnione od regionu kraju.

Prąd na działce

Bez przyłączenia do sieci elektrycznej uzyskanie warunków zabudowy ani pozwolenie na budowę nie jest możliwe. Aby uzyskać dostęp do prądu, należy złożyć wniosek o określenie warunków przyłącza.  Jeśli dla obszaru, w którym znajduje się działka, opracowano plan zaopatrzenia w energię, zakład musi przeprowadzić przyłącze za zryczałtowaną opłatę. Jest to koszt około 120 złotych. 

Woda i kanalizacja

Koszt przyłączy wody i kanalizacji stoi w całości po stronie właściciela, który finansuje zarówno wykonanie projektu (około 1000 złotych), jak i przyłącza (około 300 złotych za metr). Jeśli w pobliżu działki nie ma żadnej sieci tych mediów, konieczne okazuje się wykopanie studni i wybudowanie szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Na takie działania jest oczywiście konieczne uzyskanie zgody gminy.

Gaz na działce

Przyłącze gazu wykonuje się na podobnych zasadach jak przyłącze prądu. Opłata za jego wykonanie nie jest wysoka i wynosi około 1500 złotych. Jeśli jednak sieć gazowa znajduje się bardzo daleko od działki, koszty wzrastają do nawet kilkunastu tysięcy złotych. W takiej sytuacji wielu inwestorów decyduje się na instalację zbiornika z gazem płynnym lub wykorzystanie oleju opałowego, a coraz częściej nawet ogrzewanie domów prądem lub pompą ciepła.

Budowa domu jednorodzinnego a stan surowy otwarty - czym się charakteryzuje?

Milowym krokiem przy budowie domu jest doprowadzenie do stanu zerowego, a następnie do stanu surowego otwartego. 

Pierwszy z nich następuje po wykonaniu prac ziemnych związanych z wyrównaniem działki i wykopaniem fundamentów oraz drenażem.

Z kolei stan surowy otwarty charakteryzuje się:

• wyposażeniem budowanego domu w murowane ściany nośne, kominy, strop nad parterem i ewentualnie schody wewnętrzne;
• wykonaniem więźby dachowej i pokrycia dachu;
• wykonaniem izolacji fundamentów i instalacji wodno - kanalizacyjnej (przynajmniej w części).

Budowa domu jednorodzinnego a stan surowy otwarty - charakterystyka

Dla laika odróżnienie stanu surowego otwartego od stanu surowego zamkniętego może być trudne. Etapy te następują po sobie, a poprzedza je doprowadzenie domu do stanu zerowego.

Stan surowy zamknięty to taki etap budowy domu, w którym ma on już:

• zamontowane okna i drzwi zewnętrzne;
• ustawione ścianki działowe w docelowych miejscach.

Ile trwa budowa domu jednorodzinnego pod klucz?

Czas budowy domu zależy od projektu, technologii budowania, ale także od kwestii finansowych. Przyjmuje się, że dom w technologii tradycyjnej można wybudować w 1 - 2 lata, ale “dom z paczki” może powstać znacznie szybciej.

Na co należy zwrócić uwagę, aby cały projekt nie przeciągał się w czasie?

• wczesne zarezerwowanie terminu u wykonawców;
• zatrudnienie jednej ekipy, świadczącej kompleksowe usługi, zamiast angażowania kilku grup fachowców;
• sprawdzenie, czy wszystkie materiały budowlane można kupić od ręki, czy niektóre trzeba zamawiać (co może potrwać do kilku tygodni lub nawet miesięcy);
• sezonowość - większość robót powinna być prowadzona w określonych warunkach atmosferycznych, w temperaturze od 0 do 25 stopni Celsjusza.

Można przyjąć, że średni czas budowy domu technologią tradycyjną do dwa sezony. W pierwszym roku doprowadza się budynek do stanu surowego zamkniętego, a w drugim wykańcza go od wewnątrz.

Pierwszy etap, czyli stan zerowy, składa się z kilku etapów. Wyrównanie i przygotowanie działki może zająć od 2 dni do nawet 2 tygodni. Kolejny dzień należy przeznaczyć na wytyczenie budynku. Budowa fundamentów może zająć do 2 tygodni. Potem można budować ściany nośne, co zajmie około 3 tygodnie.

Łączny czas doprowadzenia budynku do stanu surowego otwartego może wynieść od 2 do 6 miesięcy, a do stanu surowego zamkniętego - około 2 tygodni.

Na koniec trzeba jeszcze ocieplić dom (co zajmuje od 2 tygodni do 2 miesięcy) oraz wykończenie wnętrz. Tynkowanie, ułożenie podłóg, malowanie i montaż instalacji zajmuje od 3 do 5 miesięcy.

Budowa domu jednorodzinnego - co jest potrzebne do końcowego odbioru domu?

Kolejne miesiące budowy wymarzonego domu mogą “ciągnąć się” niemiłosiernie, dodatkowo ukończenie prac i uznanie budynku za nadający się do zamieszkania wcale nie oznacza, że można się do niego od razu wprowadzić. Aby odbiór budynku był zgodny z prawem, należy dopełnić określonych formalności. Obejmują one zgłoszenie zakończenia budowy, złożenie określonych dokumentów i dokonanie stosownych opłat.

Zgłoszenie zakończenia budowy

Pierwszym krokiem jest zawiadomienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który ma 21 dni od daty wpłynięcia zgłoszenia na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Przyjmuje ono kserokopię złożonego zawiadomienia z adnotacją o braku przeciwwskazań. Dokument ten potrzebny jest między innymi do zameldowania się oraz otrzymania numeru adresowego.

Dokumenty potrzebne do odbioru domu

Do odbioru domu niezbędne są następujące dokumenty:

• oryginał dziennika budowy z wpisem zamykającym budowę;
• oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z projektem i odpowiednimi przepisami oraz doprowadzeniu do należytego stanu terenu budowy i terenów przyległych;
• kopia projektu budowlanego z naniesionymi zmianami, jeśli w trakcie budowy wprowadzono zmiany nieistotne w stosunku do projektu;
• inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza, czyli mapa sporządzona przez uprawnionego geodetę;
• protokoły odbioru wszystkich przyłączy lub umów podpisanych z dostawcami mediów;
• protokoły odbioru instalacji gazowej (jeśli jest w budynku), pionów wentylacyjnych i kominów spalinowych;
• atest higieniczny szamba, jeśli dom nie jest podłączony do kanalizacji;
• wynik laboratoryjny ujęcia wody, jeśli do jest podpięty do własnego ujęcia.

Pozwolenie na użytkowanie budynku

Po złożeniu wniosku o pozwolenie na użytkowanie domu, trzeba przygotować się na kontrolę Inspektora Nadzoru Budowlanego. Ma on 21 dni na jej przeprowadzenie. Dokładna data kontroli zostanie podana w zawiadomieniu, które otrzymasz w ciągu 7 dni od złożenia wniosku. Należy wtedy stawić się na budowie.

Przedmiotem kontroli jest zgodność budynku z projektem budowlanym i planem zagospodarowania działki. Sporządzany jest z niej protokół w trzech egzemplarzach. Jeden trafia do inwestora, drugi jest przekazywany do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, a trzeci zatrzymuje organ przeprowadzający kontrolę. 

Jeśli nie zostaną stwierdzone żadne uchybienia, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda w formie decyzji pozwolenie na użytkowanie budynku. Jednak wszelkie istotne odstępstwa od projektu uniemożliwiają wydanie pozwolenia i mogą skutkować nałożeniem kar. Należy w takiej sytuacji przygotować projekt zamienny, w którym zostaną uwzględnione wszystkie zmiany wynikłe z wykonanych robót.

Koszty odbioru domu - ile wynoszą?

Koszty odbioru domu mogą wynieść nawet kilka tysięcy złotych. Jest to wydatek niezbędny, gdyż w świetle prawa nie wolno mieszkać w domu, wobec którego nie dopełniono formalności. Może za to grozić wysoka kara pieniężna.

Nie ponosi się za to kosztów związanych z odbiorem domu w urzędach czy inspektoratach, a także z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie (jest ono wydawane bezpłatnie). Koszty mogą pojawić się w przypadku niektórych odbiorów, które powinny być opatrzone stosownymi potwierdzeniami i poświadczeniami.