Z pojęciem opłaty adiacenckiej może spotkać się każdy właściciel nieruchomości, której wartość wzrasta. Zapoznaj się z definicją tej opłaty i dowiedz się, w jakich sytuacjach może obowiązywać także Ciebie.
Z tego artykułu dowiesz się:
- czym jest opłata adiacencka,
- kto podlega opłacie adiacenckiej,
- w jakich sytuacjach można się spotkać z opłatą adiacencką,
- jak obliczyć opłatę adiacencką.
Opłata adiacencka – definicja i cel pobierania
Na początku warto dowiedzieć się, czym jest opłata adiacencka. Podatek adiacencki to opłata, która dotyczy właścicieli nieruchomości oraz ich użytkowników wieczystych. Ustala się ją w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek zdarzeń takich jak podział nieruchomości, scalenie i podział nieruchomości lub budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem:
- środków Skarbu Państwa,
- jednostek samorządu terytorialnego,
- środków pochodzących z Unii Europejskiej.
Regulacje prawne dotyczące opłaty adiacenckiej można znaleźć w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 98a ,,Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu”.
Jak obliczyć opłatę adiacencką – metody i przykłady
Wysokość stawki procentowej tej opłaty, ustalana jest w drodze uchwały przez radę gminy. Jej wysokość nie może być jednak większa niż odpowiednia wartość procentowa różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w celu ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeśli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, a także obowiązywała uchwała rady gminy dotycząca ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej.
Stawka procentowa dla opłaty adiacenckiej nie może być wyższa niż:
- 30% dla wzrostu nieruchomości spowodowanego jej podziałem,
- 50% dla wzrostu nieruchomości spowodowanego jej scaleniem i podziałem,
- 50% dla wzrostu nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje możliwości zwolnienia z opłaty adiacenckiej. W niektórych sytuacjach jednak istnieje możliwość skorzystania z ulgi lub umorzenia tej opłaty. Umorzenie może mieć miejsce na przykład w momencie śmierci zobowiązanego bez pozostawienia po sobie majątku. Przypadki te są szczegółowo przewidziane w ustawie o finansach publicznych.
Kiedy należy uiścić opłatę adiacencką – terminy i okoliczności
Opłata adiacencka jest związana ze wzrostem wartości nieruchomości. W praktyce wzrost wartości nieruchomości może nastąpić wskutek takich zdarzeń jak podział działki czy też budowa drogi obok domu. W takiej sytuacji lokalne władze mają prawo nałożyć na właściciela lub użytkownika wieczystego właśnie opłatę adiacencką w określonej wysokości procentowej.
Aby wyznaczyć opłatę adiacencką w konkretnej sytuacji, należy ustalić wzrost wartości nieruchomości. To zadanie należy do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy. W operacie szacunkowym znajdzie się szczegółowa analiza bieżącej wartości rynkowej danej nieruchomości, na podstawie której nałożenie opłaty adiacenckiej będzie możliwe.
Każdy samorząd lokalny ma określony termin na naliczenie opłaty adiacenckiej. Jest to okres maksymalnie trzech lat od daty zdarzenia takiego jak podział lub scalenie nieruchomości. Warto wiedzieć, że opłatę adiacencką należy uiścić dopiero po podjęciu decyzji o jej nałożeniu przez samorząd. Ma on bowiem prawo, a nie obowiązek jej podjęcia.
Nie w każdym przypadku podział nieruchomości prowadzi do zwiększenia jej wartości. Jeżeli wartość nieruchomości po podziale nie zwiększyła się, to nie ma podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej. Warto także wiedzieć, że opłata adiacencka nie dotyczy:
- nieruchomości przeznaczonych do celów rolniczych i leśnych,
- sytuacji, w których podział nieruchomości jest dokonywany niezależnie względem ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni,
- sytuacji, w których podział nieruchomości został zlecony nie przez właściciela lub dzierżawcę wieczystego, ale przez inny podmiot.
Od ustalenia opłaty adiacenckiej można się odwołać do odpowiednich organów. W pierwszej instancji jest to Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a w drugiej instancji sąd administracyjny. Termin złożenia odwołania to 14 dni od daty otrzymania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej.
W przypadku sprzedaży nieruchomości, opłatę adiacencką powinna uiścić ta strona, która faktycznie zyskała na wzroście wartości nieruchomości w przypadku podziału, scalenia lub budowy infrastruktury technicznej, jeśli wartość ta faktycznie wzrosła. Oznacza to, że opłatę powinna ponieść osoba, która w dniu formalnego podziału nieruchomości była jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.
Opłata adiacencka a podział nieruchomości
Jedną z trzech podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej jest podział nieruchomości. W takiej sytuacji wysokość stawki procentowej nie może być większa niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Jeśli w wyniku podziału nieruchomości wydzielone zostały działki gruntu pod drogi publiczne lub też poszerzone istniejące już drogi publiczne, do określenia wartości nieruchomości zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, należy pomniejszyć powierzchnię nieruchomości o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub ich poszerzenie.
Opłata adiacencka – przykład podziału nieruchomości:
Nieruchomość przed podziałem była warta 600 000 zł. Po jej podziale wartość podniosła się do 800 000 zł. Opłata adiacencka w przypadku podziału wynosi maksymalnie 30% z różnicy wartości, co w tym przykładzie daje maksymalną kwotę wynoszącą 60 000 zł.
Opłata adiacencka a scalenie i podział nieruchomości
Drugim przypadkiem naliczenia opłaty adiacenckiej jest scalenie i podział nieruchomości. Zgodnie z art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 26 marca 1982 roku o scalaniu i wymianie gruntów, “celem scalania gruntów jest tworzenie korzystniejszych warunków gospodarowania w rolnictwie i leśnictwie poprzez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, lasów i gruntów leśnych, racjonalne ukształtowanie rozłogów gruntów, dostosowanie granic nieruchomości do systemu urządzeń melioracji wodnych, dróg oraz rzeźby terenu”.
Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału mają obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. Wysokość tej opłaty w takiej sytuacji może wynosić maksymalnie 50% wzrostu wartości w stosunku do wartości dotychczas posiadanych. Do ustalenia wartości posiadanych dotychczas nieruchomości nie wlicza się wartości urządzeń, drzew oraz krzewów, jeśli zostało za nie wypłacone odszkodowanie.
Warto także wiedzieć, że ustawodawca przewidział możliwość rozliczenia należności z tytułu opłaty adiacenckiej w formie przeniesienia prawa do działki wydzielonej w wyniku podziału na gminę. Gmina musi jednak wyrazić zgodę na takie działanie. Musi to być jednak ta konkretna działka wydzielona w wyniku scalenia i podziału – nie ma możliwości przeniesienia na gminę praw do innej działki.
Opłata adiacencka a budowa infrastruktury technicznej
Trzecią podstawą do naliczenia opłaty adiacenckiej jest stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej lub stworzenie warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Jest to możliwe tylko w sytuacji, w której wpłynęło to na wzrost wartości nieruchomości. Opłata adiacencka w tym przypadku może wynosić maksymalnie 50% różnicy między wartością nieruchomości sprzed rozbudowy i po niej.
Budowa urządzeń infrastruktury technicznej oznacza:
- budowę drogi w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości,
- budowę przewodów lub urządzeń wodociągowych, ciepłowniczych, kanalizacyjnych, elektrycznych, telekomunikacyjnych oraz gazowych.
Aby naliczenie opłaty adiacenckiej było możliwe, budowa ta musi być finansowana ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z Unii Europejskiej lub innych zagranicznych źródeł niepodlegających zwrotowi.
